Reserve 绿地如何影响未来房价？

 近日，悉尼的一片宁静的绿地因政府计划修建公墓而陷入激烈争议。当地居民认为，这里应继续作为社区开放空间，而非墓园；政府则强调，随着人口老龄化加剧，悉尼的公墓资源已严重短缺。

这场冲突不仅关乎一片草地的用途，更揭示了澳大利亚城市规划中普遍存在的矛盾——当公共绿地位于“成熟社区”之中时，它的未来往往比外郊的开发用地更复杂，也更敏感。 

绿地不一定“永远是绿地”

在澳洲，城市中的绿地并不总是永久保留的。从规划角度来看，其中许多被划为 “公共用途储备地”（Public Purpose Reserve） 或 “未来发展区”（Future Urban Zone）。换句话说，一块今天看似宁静的草地，未来可能被规划为公屋、学校、道路、社区中心，甚至像悉尼的案例一样，成为公墓用地。 

墨尔本的案例：绿地再利用的两种命运

类似的规划冲突在墨尔本同样存在。
以 Highett Gasworks Site 为例，该地原为旧燃气厂，自 1970 年代停产后长期闲置，并被列入州政府持有的公共土地（Crown Land），多年被视为 Highett Open Space Reserve。

2020 年，维州政府宣布将在此建设综合住宅区，包括约 100 套社会与可负担住房，以及约 1,000 套公寓住宅。尽管规划中仍保留超过 30% 的开放空间，包括中央草坪、公园及步行道等，但仍引发社区强烈反对——许多居民认为，这片土地原本应继续作为纯开放绿地保留。

另一个例子是位于 Ashburton 的 10 Markham Avenue。在 2021 年，这里还是一片 Reserve 绿地；如今，已建成 178 套公共与可负担租赁住房，为当地提供了急需的住房供应。

不过，并非所有储备用地都会形成不利因素。

位于 Vermont 区域的 Healesville Freeway Reserve 曾被预留作为高速公路走廊，横跨 Forest Hill 与 Vermont 区域。维州政府在 2022–2023 年间决定将这片约 35 公顷的前公路储备用地改造为新的公园——Ngarrak Nakorang Wilam Park。新公园将包括 3.5 公里的步行与自行车共享路径、座椅、饮水设施及活动空间等，显然这一规划改变将对周边房价产生积极影响。

试想，如果这片绿地真的按照原计划建设为高速公路，周边房价的影响将完全不同。 

对买家的启示：关注绿地背后的规划身份

因此，在购房或评估房产价值时，当你看到周边有大片绿地，不应只想到“环境好、空气清新”。更重要的是——要去了解这块地的规划属性和政府持有类型：

• 是永久性公园（Public Park/ Recreation Zone）？

• 还是储备用地（Reserve/Crown Land）？

• 是否有潜在的“再开发”风险或政府重划计划？

这些因素往往决定了一块土地未来是潜在的加分项，还是隐藏的风险点。

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