维州的房地产市场在往何处去？

从Cotality截至10月初的统计数据看，墨尔本住宅价格指数仍比2022年的高点低2.7%，但统计数据往往会掩盖现实的多样性。

自今年初以来，墨尔本的房地产市场开始觉醒，尤其是在三次降息的背景下，购房者的贷款能力得到了提升，购房者入市较为踊跃。提前实施的首次购房者支持计划为市场注入了更多动力，墨尔本的远东南地区和东北、西北地区等，市场活动非常活跃，很多房产在上市前、上市初期或拍卖前被提前卖出，拍卖清空率、溢价率等都有较高提升，卖家市场的特征非常明显。这些地区的房价五年来有的已经达到30%-50%的涨幅。

95万以下的市场竞争主要来自于首次购房者和投资者，其中包括一些跨州投资者。最近几年，随着AI选房和云看房的流行，全国性的跨州购房行为比较普遍。跨州投资要做好两个方面的功课，一是要理解数据的逻辑，避免简单地从优秀的过往增长数据中推测未来，二是要避免羊群效应可能会造成买房“踩踏”。一窝蜂地买入某一个所谓的热点地区可能推动资产价格在短时间内快速上升，而且投资者比例的增加也会增加市场的波动，因为投资者往往没有自住房买家的长期稳定性。

当前，市场热度从低端向中端市场蔓延的势头较为明显。200万以下市场的活跃度提升，竞争激烈。

在300万到600万的市场区间，市场处于不温不火的状态，清空率在整个墨尔本市场中处于下游位置，卖家与买家的力量比较均衡，轻微有利于卖家。

在Toorak等超高端市场，交易活跃度处于较低水平，这一方面是因为优质房源的供应短缺，另一方面由于投资移民政策的变化对需求端也产生了一定的影响。从交易量上看，在过去12个月内，Toorak独立屋的交易量仅约为10年前交易量的一半左右，交易萎缩严重。但一旦市场上优质的高端房源出现，竞争往往不可避免。

墨尔本的Unit的市场复苏总体上迟于独立屋，幅度也小于独立屋，这符合资产价格增长的逻辑，优质资产往往在节奏和幅度上领先于市场。

维州的region市场交易较为活跃，主要是得益于可负担性的优势，尽管从中位价看，目前region市场的住宅价格指数仍比2022年的高点低4.6%，但在过去五年中仍然取得了34.8%的涨幅，在过去一年中增长3.2%。

目前，维州的房地产市场充满机会。在首府城市中房价的相对优势较为明显，加之近几年投资者的退出和自住者的买入，市场稳定性更加牢固。不管未来降息的节奏和幅度如何演进，相对于其他州而言，维州的买入机会已经非常明显。

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