墨尔本零售地产市场报告（2025年第二季度）

一、经济概况

维多利亚州2025年第二季度零售营业额环比微增0.2%，反映出在更广泛的经济不确定性下，消费者环境较为谨慎。从通胀水平看，2025年第一季度，CPI核心剔除均值同比下降至2.9%，低于2024年第四季度的3.3%。这是自2021年底以来，核心通胀首次回落至澳洲央行（RBA）设定的2–3%目标区间。
同时，维州劳动力市场略有放缓，失业率上升至4.4%（同比上升0.2个百分点），略高于全国平均的4.1%，但从历史标准来看仍处于较低水平。维州的劳动参与率保持在67.6%的高位，显示出工作年龄人口持续积极参与劳动力市场。

从行业来看，健康、教育、专业服务和建筑业仍是维州的关键就业增长领域。

二、供应情况

零售开发滞后于墨尔本快速的人口增长

预计到2025–2026年，墨尔本将新增约439,400平方米的零售物业供应。即将到来的供应项目总体仍有限，主要集中于邻里型购物中心和大型零售项目，这两类资产预计将在未来两年内占总供应量的近60%。这一针对性扩张趋势与墨尔本近期因人口激增而带动的经济活力、高质量生活和增长机会保持一致。因此，零售设施的需求正在快速上升，对现有基础设施和未来开发项目均构成压力。

预计在未来两年，区域型购物中心的新增供应约为26,500平方米，但新项目的开发仍较为有限，且集中于少数几个项目。在墨尔本竞争激烈的零售市场中，开发全新区域型购物中心的机会极其稀缺。因此，资产所有者正转而通过翻新与扩建现有物业来提升其表现。这些升级通常包括现代化基础设施、美化外观、优化租户组合并整合新技术，以改善顾客体验。

此外，电子商务的兴起也推动了零售领域的创新发展，体验型和复合型用途空间的需求日益增长，旨在吸引更多客流、提升整体价值。

大型零售（LFR）资产正步入快速增长轨道，多个新开发项目已在全州范围内启动。这一趋势在城市边缘及都市区增长带尤为明显。开发商对该类资产的信心依旧强劲，预示着未来墨尔本整体零售环境将保持活跃状态。

新兴CBD开发项目将在墨尔本零售市场走势中扮演关键角色

尽管CBD地区的新供应仍较有限，但预计在2025–2026年将新增约43,100平方米。主要的在建项目包括 “The Walk”、299 Bourke 和 Mecca 的旗舰店（Bourke Street），这些开发预计将重振墨尔本核心商业区的零售活动。

这些项目旨在吸引本地消费者和游客，带动租赁活跃度提升，同时增强墨尔本CBD零售区域的活力。

三、租赁表现

大型零售（Large Format Retail）已成为表现最强劲的零售资产类别

在2025年第二季度，大多数零售资产类型的名义净租金保持稳定。不过，有两个细分领域录得温和增长：大型零售物业净租金环比上涨2.1%，主要受到消费者对电子产品和大件商品持续需求的推动；高端街边零售则小幅环比上涨0.3%，反映出主要商街地区在不确定环境下依旧维持谨慎但积极的情绪。

墨尔本CBD的租金表现持续落后于整体市场，主要是由于市场不确定性导致的租赁活动减缓。特别是开发项目延迟进一步加剧了该区域的疲软态势，使其表现不及其他细分市场。

从年同比来看，墨尔本大型零售资产的租金表现最为强劲，年增长率达到5.4%。相比之下，购物中心租金增长更为温和，其中邻里型购物中心年增2.5%，次区域型为2.0%，区域型为1.5%。

大型零售资产的租赁激励（如免租期、装修补贴等）呈下降趋势，反映出市场趋强以及租户需求的增长。由于该类资产需求旺盛，业主逐步上调租金，部分原因是竞争格局紧张所致。在经济不确定性持续的背景下，零售商也更倾向于优先考虑填充型或翻新资产，而非新开发项目。

墨尔本街边零售市场持续呈现分化趋势，位置品质成为关键影响因素

位于市中心核心地段的街边零售表现优于其他地区，得益于租金上涨动力强、激励措施下降、租户需求旺盛。这些地段的优质、高流量零售空间持续受到青睐。

相比之下，非核心街边零售地段（特别是位于外城区或人流较少的郊区）则面临更大挑战。这些地区因可支配支出下降和整体零售消费减弱而受到冲击。

这种表现的“二极分化”反映出“趋优避劣”的市场趋势，即租户更倾向于选择地段优越的物业，即使成本更高，也优先考虑质量而非价格，这一趋势在写字楼市场中也有类似表现。 

四、投资市场

高品质零售资产稀缺，竞争日益加剧

2025年第二季度，大墨尔本地区零售地产市场的投资活动总额达到4.4亿澳元，主要由一笔重要交易推动——Woodgrove购物中心（位于Melton West，地址为533–555 High Street）的100%权益出售。这笔交易突显出，在人口快速增长的城市区域内，高质量、稀缺的零售资产正受到强烈追捧。

由于回报率良好、供应有限以及内在增长潜力强，零售资产正吸引越来越多的私人和机构投资者的关注。尽管机构资本正在重新进入市场，私人资本仍表现活跃，尤其在机构投资较为谨慎的情境下更加积极介入。

许多顶级零售资产依然由长期投资者牢牢掌控，交易频率低，市场供应有限。随着2025年推进，投资者将有望把握因人口持续增长和预期降息所带来的机会。这些因素预计将缓解家庭财务压力，提升可支配收入，从而支撑零售消费和资产价值。

市场信心恢复下，零售资产收益率保持稳定

2025年第二季度，零售资产的收益率在大多数主要资产类别中保持稳定。唯一的例外是大型零售资产，其收益率环比小幅压缩6个基点（bp）【千分之六】。

从全年数据来看，墨尔本的区域型购物中心和大型零售资产分别录得收益率环比上升20个基点和6个基点。相比之下，次级CBD零售资产和次区域购物中心的收益率分别收缩了25个基点和10个基点。

在经历了周期性高点之后，零售资产的收益率扩张趋势正在趋缓，反映出投资者对当前资产定价和未来利率路径的信心增强。

短期内，预计收益率将保持相对稳定，市场波动有限。但值得注意的是，澳洲即将进入降息周期，这可能带来一定变化，影响资本化率及投资者对回报的预期。

(数据来源：CBRE分析报告)

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