京东2.5亿购入澳洲物流中心——墨尔本值得购买吗？

近日，中国电商巨头京东（JD.com）收购了其在澳大利亚的首个物流中心——位于布里斯班西南部的大型物流设施，作为其打造全球仓储网络计划的一部分。这是昆士兰州有史以来最大规模的工业类单一资产交易之一，交易价格为2.5亿澳元。

这处名为 Wacol 物流中心（Wacol Logistics Hub） 的资产，位于 Ipswich Road 3746号，毗邻 Ipswich 高速公路和 Logan 高速公路，是布里斯班交通最便捷的工业区之一。该地块占地18.2公顷，最初由 Logos 于2021年从 Fletcher Building 收购，于 2023年底竣工，而 Logos 在去年已被亚洲大型投资机构 ESR 收购。

该项目共六个仓储单元，全部出租完毕，承租方包括 Myer、Winning Services 及 Fantastic Furniture 等知名企业。

此次交易的投资回报率约为 5%。

目前，京东已在新加坡、越南、印尼、日本、英国、荷兰、德国、阿联酋等地拥有超过 40个物流设施，这些设施构成了京东全球供应链的核心支柱。

从澳洲全国工业地产交易看，根据CBRE的数据，2025年迄今（YTD）成交金额在1000万澳元及以上的收益型资产交易总额为 约37亿澳元。超优质资产（Super Prime Grade） 的全国平均收益率中位值小幅压缩至 5.85%，空置率 从 2.5% 上升至 2.8%（截至2025年上半年），但仍是全球最低水平之一。

墨尔本的工业地产情况如何呢？值得购买吗？

根据CBRE的数据，2025年第二季度，墨尔本工业与物流地产市场继续展现出稳健的发展趋势。

一、租金走势

2025年第二季度，超级优质资产（Super Prime）的标面租金（Face Rent）基本持平，优质资产（Prime）录得0.7%的温和增长，而次级资产（Secondary）的租金涨幅达2.0%。租金增长主要集中在南东区（South East）、东区（East）和墨尔本内城区（Inner Melbourne），这些区域因空置率偏低而持续推动租金上行。

相较之下，北部（North）与西部（West）地区的租金表现相对疲弱，主要原因在于空置率超过市场公认的“平衡阈值”（约4%），且近年来大量投机性开发物业（Speculative Stock）集中于这两个区域，造成阶段性供应压力。

从年增长率来看：

• 超级优质资产租金增长：2.8%

• 优质资产租金增长：3.4%

• 次级资产租金增长：4.6%

  
  

次级资产的短期强劲表现，主要反映了对2024年滞后租金增长的补偿。但从中长期看，预计超级优质资产仍将继续引领市场，延续2024年所体现的“以质取胜（Flight-to-Quality）”趋势。越来越多租户偏好位于核心地段、符合高建筑标准的资产，进一步巩固了该类型物业的市场地位。

租赁激励（Incentives）方面，多个区域及资产等级出现扩大趋势。截至2025年第二季度，超级优质资产的平均激励约为25%，优质资产为21%，反映出在高成本环境下租户议价能力上升。

二、空置率情况

截至2025年上半年，墨尔本工业市场的平均空置率上升至4.1%，但整体仍处于低位。其中，东南区（South East）与内东区（Inner East）空置率最低，部分子市场接近满租状态，反映优质地段的极度稀缺。

相较之下，北部和西部因集中新增供应带动空置率小幅上升。值得注意的是，当前市场上的空置面积主要由投机性开发项目（Speculative Supply）构成。这类项目的预租进度将决定市场短期的平衡状态。若租赁活动维持活跃节奏，该类资产将迅速被吸收，从而保持整体供需健康。

三、新增供应

2025年第二季度的供应竣工总量约为215,000平方米，新增工业物业主要集中在北部与西部地区，特别是Truganina、Craigieburn、Mickleham等交通便利且土地储备充足的区域。尽管投机性开发比例有所上升，但整体供应仍以预租型项目为主，表明市场理性发展特征明显。 

预计2025年全年竣工总量约为640,000平方米，略低于过去10年的历史平均水平。

尽管大量项目已经获批并进入开发申请阶段，但由于可行性限制，预计有些项目在未来几个季度将出现延迟或被取消。 

未来四年，墨尔本的供应预计将持续低于历史平均水平。

目前的经济租金（Economic Rents）已分别高于标面租金（Face Rents）42%（西部）和22%（北部），反映出新开发项目所面临的财务挑战。因此，未来18–24个月内供应可能持续低迷，直到空置率下降和标面租金上调，从而使新项目在财务上更具可行性。 

 
供应结构方面，工业资产逐步向定制化与功能性方向发展，冷链物流、城市配送中心等新兴形态占比上升，预示着墨尔本工业地产将继续在细分市场中寻找增长机会。 

四、投资与资本化率

2025年第二季度，墨尔本市场资本化率总体保持稳定，各等级资产的中位收益率（Yield）如下：

• 超级优质资产（Super      Prime）：5.89%

• 优质资产（Prime）：6.19%

• 次级资产（Secondary）：6.79%

预计在2025年下半年，这一收益率水平将维持稳定。

尽管维州土地税附加费用影响部分境外投资者意愿，但市场仍受到本地养老金基金、家族办公室、私募基金等机构投资者的持续关注。随着利率下行预期增强，机构资金的再配置意愿预计将推动投资交易逐步回暖。(数据来源：AFR、CBRE)

我们是JL房产买家咨询服务机构——REIV（维州房地产协会）、REBAA（澳洲买家中介协会）、PIPA（澳洲房产专业人士协会）会员，PIPA年度最佳房产投资规划师（Winner）、PIPA年度最佳买家中介（Winner）、REIV年度最佳房产评估师（Winner）、REIV年度买家中介提名奖（连续2年）、REB年度新星提名奖（连续2年）、PIPA年度最佳中型企业奖（Winner）、REB年度买家中介机构提名奖获得者，只为买家服务，只专注墨尔本市场，用科学严谨的态度为您解决投资置业难题。

如果你有墨尔本投资置业的需求和困惑，欢迎联系我们。