Jenny博士接受Australian Property Investor Magazine采访

近日，Australian Property Investor Magazine发表了题为《Melbourne property market: the comeback kid or come back later?》的文章。文中，JL房产买家中介机构Jenny博士接受了记者采访，分享了关于墨尔本市场的最新观点。

Jenny博士指出，墨尔本目前是全国性价比最高的房地产市场，悉尼的独立屋中位价已比墨尔本高出超过50%——这是过去55年来最大的价差之一。从历史趋势来看，这类价差最终都会逐步收窄。自2月以来，墨尔本市场已呈现出明确的上升趋势。这在可负担房产与高端豪宅板块尤其明显，这两个市场段均录得显著增长。而中高端市场也在恢复中，尽管其增长势头不如可负担房产和豪宅房产这两个市场段那样明显。

原文链接：https://www.apimagazine.com.au/news/article/melbourne-property-market-the-comeback-kid-or-come-back-later

全文翻译如下：

墨尔本房地产市场：王者归来，还是“请稍后再来”？

墨尔本房地产多年来一直处于“即将复苏”的边缘，不少报道预测转折点已至。那么，这一轮中位价的上升，是真正复苏的信号，还是又一次“曙光乍现”的错觉？

尽管墨尔本房价在过去一年基本持平，但最近几个月已显现出一些活跃迹象。

由于墨尔本经历了多年下滑，如今已成为澳洲各大首府城市中房价最低的城市，这也引发了无数关于市场即将回暖的猜测。

专家表示，这种长期以来的“复苏幻影”如今正逐渐成形：利率下调为市场筑底，遏制了房价的持续下跌，投资者也开始活跃。

但短期内不太可能出现大规模的上涨。

“我们明显感受到买家活跃度的提升。”Parley Property Advisory的 Director  Luke Assigal表示。

“清盘率持续上升，我们看到更多受情绪驱动的购房决策——这通常是市场信心增强的迹象。”

“整体市场情绪是审慎乐观的。”

最新销售数据亦印证了这一趋势。

根据Cotality（原CoreLogic）发布的数据，截至6月30日的三个月内，墨尔本住宅中位价小幅上涨了1.1%。
由于此前跌幅较大，中位价同比仍下跌0.4%，是全国唯一录得年度价格下跌的首府城市。
不过，这一轮回升显示出市场正开始显现复苏迹象。

JL Property Buyers Agent的 Director Jenny Jia博士表示，墨尔本目前是全国性价比最高的房地产市场。

“悉尼的独立屋中位价已比墨尔本高出超过50%——这是过去55年来最大的价差之一。”

“从历史趋势来看，这类价差最终都会逐步收窄。”

Jenny博士还指出，自2月以来，墨尔本市场已呈现出明确的上升趋势。

“这在可负担房产与高端豪宅板块尤其明显，这两个市场段均录得显著增长。”

“而中高端市场也在恢复中，尽管其增长势头不如可负担房产和豪宅房产这两个市场段那样明显。”

市场回暖信号增强，但尚未全面铺开

Capital Property Advisory 的Director Matthew Hughes表示，墨尔本正处于从低迷中复苏的过渡阶段。

“我们在一些区域已看到市场开始回暖的明确信号。”

“尽管Cotality和其他数据机构的数据存在滞后性，但买家咨询量、拍卖清盘率和挂牌天数等指标都在明显收紧。”

他指出，这在内城区和中环郊区尤为明显，那些供应受限的地区正在吸引回流需求。

Select Property Advocates Carly Susic表示，虽然墨尔本市场正在吸引更多州际买家，但表现仍不均衡，部分房源未能达到卖方期望。

“目前墨尔本市场略显零散，一些拍卖现场竞争激烈，而另一些则未达到卖方的预期。”

“优质、定价合理的房产能引发竞争，但条件较差或略微定价过高的房产则被买家忽视。”

“我们最近确实看到越来越多的州际投资者，尤其是悉尼买家，开始将墨尔本视为价值洼地。但与此同时，仍有不少本地投资者在出售手中的投资物业。”

Susic还表示，墨尔本市场在不同地段和价格段之间差异巨大。

“目前我们看到的亮点主要集中在外环郊区的投资市场和首次置业市场，这些区域仍能在100万澳元左右买到整块地上的独立屋。”

“我认为，今年的买家将保持谨慎态度，对价格依然非常敏感。”

“由于全球局势仍不明朗，市场未来走向尚难预测。但若投资者持续回归市场，我们预计市场将在接下来的24个月内持续走强。”

租金正在上升，但投资者障碍仍多

根据Cotality数据，墨尔本独立屋中位价为94.76万澳元，公寓中位价为61.74万澳元。

截至6月30日的一年中，独立屋价格基本持平，公寓价格下跌了1.3%。
全国范围内，过去一年房价平均上涨了3.4%，过去一个月上涨0.6%。墨尔本上月房价上涨0.5%。

尽管价格仍低于其他首府城市，墨尔本的租金回报率仅为3.7%，在各城市中仅高于悉尼（3.1%），而租金涨幅也乏力。

过去12个月，墨尔本独立屋租金仅上涨0.7%（全国最低），公寓租金上涨1.8%（全国倒数第二）。

不过，Inview Property Group的Director Lynda McNeill指出，自疫情以来租金回报首次出现改善趋势。

“这对房东和投资者而言是个积极信号。”

（数据来源：Cotality）

但她也指出，投资者依旧面临不小的挑战：

• 借贷政策收紧

• 附加税负增加

• 最低出租标准

• 持续变动的监管环境

“这些都使房东的合规和运营成本不断上升。”

“同时，住房危机仍在持续，尤其对本就供应紧张的区域构成更大压力。”

她预计未来市场将保持稳步增长：

“未来12到24个月，墨尔本房地产市场将持续增长，但速度较以往更平缓。”

“我们不太可能再看到疫情后或过往降息周期中那样的快速涨幅。此次增长将更为渐进，且更受可负担性和政府政策影响。”

Capital Property Advisory的Hughes则稍显乐观：

“接下来12个月，墨尔本将实现温和而加速的价值增长，初期由首次置业者推动，后期则由追求租金回报的投资者接棒。”

“基础条件已经具备：人口强劲增长、供应受限，以及利率下调和将于2026年1月推出的首次置业者新政。”

“我相信，再过24个月，墨尔本将被视为澳洲房地产市场的‘重振之都（comeback city）’。”

 （作者： Anthony Klan，原文链接：https://www.apimagazine.com.au/news/article/melbourne-property-market-the-comeback-kid-or-come-back-later）

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