加油站物业值得投资吗？

发布时间：2025-06-27 12:27:54点击：0

近期我们跟踪了一座位于Keysborough的加油站物业，处于Springvale road上，土地面积为4548平方，面宽46.7米，目前租给了一家加油站和洗车店，租金为每年51万。在6月18日举行的拍卖会上，有6组买家竞争，最后的拍卖价为1107万，回报率为4.6%，体现了市场对这类高质量、低风险商业资产的强烈追捧。

今天，我们以此为引子，深入探讨加油站物业的投资价值、历史周期以及当前的挑战与机遇。

一、投资价值：稳定现金流与品牌背书的价值

加油站作为基础服务型商业地产的一种，历来被视为抗周期的投资品种。其投资回报通常表现为较低但极具可预测性的收益率。在维州，加油站物业的年化净收益率（Net Yield）近年大多维持在4%至6%之间，优质地段、头部品牌租户的资产甚至可低至3.8%至4.2%。

相比零售街铺、写字楼或工业厂房，加油站资产虽收益率略低，但因其稳定现金流、租期长、违约率低、运营干预少，被视为“类债券型资产”，适合追求防御性配置的投资者，尤其受到机构买家与高净值家庭办公室的青睐。其价值不仅体现在稳定的现金流和强势品牌租户，还越来越受到机构投资者与资本市场的青睐。主要优势包括：

高质量租户与长期租约：如7-Eleven、Caltex（Ampol）、BP、Shell 等品牌租户通常签订15年以上的长期租约，附带租金增长机制（如CPI增长或固定增长），大大保障了现金流的稳定性。
刚性需求支撑运营：尽管电动车的发展对加油需求构成长期挑战，但目前阶段，加油站仍是城市与乡镇交通体系不可或缺的一部分，尤其在维州的中小城市和郊区，车主对加油与便利零售的依赖仍处高位。
物业组合升级趋势明显：越来越多加油站正从单一功能向复合功能转型，如引入快餐、便利零售、自动洗车、咖啡站、邮政服务点等，增强了其商业粘性与消费频率。
入驻门槛高：品牌加油站对选址要求极高，能通过其选址审核的地点，通常地段具备极强的交通节点性或人流稳定性。这类物业一旦建成，未来迁址成本高，退租率极低，进一步强化了投资安全性。
资本市场高度认可：近年来，越来越多的REITs、公募基金、家族办公室将加油站纳入资产配置，作为“类债券型”投资标的。由于其长期租约稳定、现金流清晰，且多为Triple Net Lease（净租约），可有效对冲市场波动，是高通胀及利率不稳定时期的避险优选。
租赁结构优化投资回报：优质加油站的租赁合同通常为长期（10–20年）净租约，租金每年以CPI或固定比例递增，且租户承担保险、维修与运营费用，使持有方净回报率具可预测性，运营风险极低。
土地本身具备保值与再开发潜力：多数加油站选址于主干道交汇或城市交通枢纽，土地稀缺性强。随着城市扩张或使用变更，加油站可转型为便利商业中心、物流中转站甚至住宅开发用地，具备长期升值能力。
消费者黏性与复购经济：作为生活中高频消费节点，加油站天然聚集稳定人流，叠加便利店、咖啡、快餐等功能后，更具吸引力。

（注：“Triple Net Lease”即三重净租约，指租户除支付租金外，还需承担物业的地税、保险和维修费用，投资者几乎无需承担任何运营支出。）

二、投资周期：从购地到退出的完整链条

加油站商业地产的投资周期通常分为五个阶段：

前期规划选址：涉及土地用途审查、加油设施许可、环评等，周期约6-12个月。维州各地市规划机构对于加油站选址要求日趋严格，靠近学校、医院或水源保护区将难以通过审批。
土地收购与建设期：若为开发型投资，购地至完工平均需12-18个月。当前建造成本上升显著，根据2025年数据，维州加油站开发总成本普遍在400-600万澳元之间，且常与便利零售店或快餐品牌打包同步落地。
租约谈判与租户导入：一般在建造前期即与品牌方预签租约（Pre-lease），保障融资与项目落地。
持有期（5-15年）：享受租金收益与租金增长，市场对优质租户物业估值提升使得资本利得也在这一阶段逐渐显现。
退出期：可通过私下转让、基金打包出售、或参加拍卖平台退出。

三、发展历程：从国有主导到多元布局

90年代以前：国有体系与石油统购统销体制

在上世纪70至80年代，维多利亚州的加油站主要由国家能源政策和大型油气公司（如BP Australia、Shell、Mobil、Ampol）主导。这一时期加油站布局相对稀疏，主要服务于高速公路沿线及城市主干道，作为基础设施配套的一部分存在。

当时的加油站多为油企自营，土地与设施均由公司持有。零售价格受政府干预较强，市场竞争有限，投资者无法进入该领域，缺乏独立私营加油站。油品流通实行统购统销制度，国家控制进口和批发价格。由于加油站多依附于油企的上游供应链体系，因此在功能与服务模式上较为单一，以“加油+简易服务”为主。

此阶段加油站的经营更偏向政策执行属性，而非市场化投资产品。

上世纪90年代：市场初步放开

1990年代初，维州加油站多由大型油企（如Shell、Mobil）自持经营，随后陆续退出物业持有市场，转为租赁模式，开启了加油站物业私有化投资的序幕。

2000-2010年：民营连锁入局与便利店融合

7-Eleven于2004年进入维州市场后迅速扩张，带动加油站与便利零售结合趋势。同期，许多乡镇原有的独立加油站逐渐退出，取而代之的是品牌化、标准化连锁加油站。

2010-2020年：加油站金融化与REITs入场

随着收益稳定性获得机构认可，部分大型加油站物业被纳入上市REITs或私募基金产品。如Viva Energy REIT（现为Waypoint REIT）拥有大量维州BP加油站。

2020年至今：多功能融合与新能源适配

新一代加油站更强调“路边便利中心”的概念。部分加油站开始预留电动车充电桩位，引入咖啡连锁、快餐品牌、自助洗衣等设施，以应对消费结构变化。

四、面临的挑战与机遇

挑战：

电动车普及逐步改变能源补给方式，未来可能减少对传统加油设施的依赖。
维州土地规划趋严，新设加油站难度加大，尤其在城区及人口密集区域。
高地价压缩初期开发回报率，导致开发商利润空间收窄。
ESG（环境、社会与治理）要求提升，未来加油站将面对更多环保合规压力。
零售行为变化，如移动支付、自助加油、线上订单取货等技术趋势，对传统站点提出适应性要求。

机遇：

存量资产价值提升，老旧加油站具备重建或改造为多功能便利中心潜力，如转型为社区物流节点、复合型商业枢纽。
优质租户主导型资产，继续获得高净值买家的青睐，特别是在收益率压缩背景下，成为资金避风港。
高通胀环境下，拥有租金增长机制的加油站资产对冲能力突出。
电动车基础设施建设带来新机会，具备空间条件的加油站可拓展充电设施、太阳能顶棚、储能系统等绿色功能。
随着区域城市发展，部分原位于郊区的加油站被城市扩张纳入核心商圈，其土地价值亦显著提升。

五、购买加油站需关注的重点事项

尽管加油站投资具备诸多优势，但购买前仍需对多个维度进行全面尽调和专业评估，以保障投资安全与收益预期。以下是几个关键注意事项：

租赁结构与租户稳定性：检查租约年限、租金增长机制、租户是否承担运营与维修责任，以及是否为Triple Net Lease结构；明确租户过往经营表现、品牌续约意愿等信息。
环境合规与污染风险：加油站属于EPA（环境保护局）重点监管类别，需核查是否存在土壤、地下水污染历史，是否已进行环境修复或获得第三方无污染声明（Environmental Site Assessment Report）。
土地用途与规划约束：确认土地分区是否持续允许加油用途（如Zoning类别是否为C2Z、IN1Z等），并了解所在市政府对未来城市规划是否存在影响加油业务或可改建的可能性。
设施条件与资本支出预估：检查加油泵、储油罐、POS系统、便利店建筑结构等是否达到现代运营标准，是否临近更新周期，评估潜在的维修或更换成本。
交通动线与曝光率：加油站必须拥有清晰的车行动线、便捷的入口/出口，以及较强的主干道可视性。评估日均车流量（AADT数据）对站点营收影响。
保险与风险转移安排：确认业主与租户之间责任划分是否明确，保险是否覆盖加油设备、土地责任与第三方风险。
未来退出流动性：优质租约、高信用租户、稳定收益与良好地段，决定了未来是否易于被REITs、基金或私人资本接受。

总而言之，维州加油站商业地产经历了从自营、品牌连锁化到资本化的演变路径，当前正处于价值重估与功能升级并行阶段。对于寻求稳定收益、低风险退出路径的投资者而言，加油站无疑是值得深入研究与长期布局的重要商业地产类别。其抗周期性、租约结构、品牌粘性及地段筛选标准，为维州的投资市场提供了相对稀缺且具有结构性壁垒的优质资产，未来仍具备可观的发展与升值潜力。

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