墨尔本仓库应该怎么买？

发布时间：2025-05-27 13:32:33点击：0

在墨尔本，仓库和工业物业通常依据规模、用途及对周边环境的影响程度，划分为不同类别。每种类别通常与维多利亚州规划体系中的特定工业用地分区（Industrial Zones）相匹配。正确判断土地的分区属性是评估其可开发性与投资潜力的关键。

1. 仓库类型与工业用地分区

（1）轻工业仓库（Light Industrial）

典型用途：小规模制造、组装、仓储、维修服务、打印/包装工坊等。
常见分区：IN3Z（Industrial 3 Zone）
分区特征：

作为工业区与住宅区之间的缓冲带；
允许一定比例的零售和服务型配套设施（例如便利店、小型快餐店），但必须服务于工业区从业人员；
限制高噪声、污染性活动，强调对周边环境的和谐共存。

建筑特点：

占地面积较小，层高适中；
环保要求相对宽松；
卡车通行要求较低，适合轻型车辆出入。

（2）中型/一般工业仓库（General Industrial）

典型用途：制造加工、大型仓储、配送中心、贸易加工区、维修中心。
常见分区：IN1Z（Industrial 1 Zone）
分区特征：

为最通用的工业分区，适用于大多数制造、仓储、物流等用途；
对建筑高度、地块覆盖率等有更高容忍度；
要求与周边敏感用途（如住宅、学校）保持合规缓冲距离。

建筑特点：

层高较高（一般8–12米），适合堆高货架与机械作业；
拥有标准装卸平台和货车出入口；
可满足区域批发或冷链物流需求；
环评合规需求中等，部分需向EPA报告。

（3）重工业厂房（Heavy Industrial）

典型用途：冶金、重型机械制造、化工、石油加工、大型装配、危险品处理等。
常见分区：IN2Z（Industrial 2 Zone）
分区特征：

为高强度工业活动预留；
对噪音、废气排放等影响较大的项目有更高容忍；
通常远离住宅区，并需设有环境缓冲带或防护绿带。

建筑特点：

占地广、层高大，有重型基础设施（如起重机轨道、厚地基）；
必须符合EPA规定并取得相应许可证（如废水、空气排放、危险品管理）；
安保和消防要求严格。

（4）现代物流/配送中心（Logistics Distribution Centres）

典型用途：电子商务物流、电商分拣中心、零售商配送枢纽、第三方物流（3PL）、快递中心等。
常见分区：以IN1Z为主，部分IN2Z或SUZ（Special Use Zone）
分区特征：

强调交通可达性，通常靠近高速公路、主干道、铁路货运站或机场；
若为规划物流园区，可能纳入特定结构性规划（如PSP）或特殊用途区（SUZ）；
配套停车、大车流线组织需符合交通评估报告。

建筑特点：

建筑面积巨大（单体可超30,000平方米）；
超高层高（可达13米以上）、自动化装卸系统；
多个月台，容纳B-double货车回转与装卸；
对地面承重、地坪材料、防火等级要求高。

2. 实际操作中应注意事项

查阅土地用途规划（Zoning）和Overlay控制（如ESO, DDO）
确认是否受结构规划（PSP）或发展计划控制影响
评估交通条件是否适配卡车/B-double通行
必要时委托交通工程师及规划顾问进行开发潜力评估
参考EPA环境评估要求是否触发许可（特别是IN2Z或涉及危险品时）
规划与建筑许可（Planning & Building Permits）不可混淆，应分别申请

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