墨尔本工业园区：机会与挑战

墨尔本的工业仓库分布以西区、东南区和北区为主，每个区域都有若干成熟的工业园区，各自形成了独特的发展历史和产业特点。在墨尔本投资工业仓库，一定要结合自己的目标，做好选择与判断，以合理的价格买入优质资产。

1. 西区（West） – Truganina / Derrimut / Laverton North 等

墨尔本西部是近年来工业仓储发展最迅速的区域之一。过去这些地区多为平坦的农业用地，自2000年代中后期起，因靠近港口和主要高速公路（如Western Fwy, Princes Fwy和环城高速M80），逐渐被开发为大型工业园。特别是Truganina和Laverton North，在2010年代兴起大量物流仓库和配送中心。

Truganina目前是墨尔本最大的物流枢纽之一，拥有众多电商、快消品公司的配送中心；大型第三方物流运营商（如澳洲邮政、DHL等）也在此设仓。Derrimut则稍早开发（约2000年代初），原是政府弹药库用地，后转型为工业区，现有成熟的Derrimut工业园，入驻企业包括制造业和物流企业。

西区工业区的特点是用地广阔、仓库体量大、新建比例高。由于土地供应相对充足，西区的新建仓库租金相对低于近郊，吸引了寻求大面积低成本场地的租户。然而，也因为近年大量供应，当前西区的空置率略高，在墨尔本各子市场中居首。2024年下半年数据显示墨尔本工业物业平均空置率为3.6%，其中西区贡献了超过一半空置面积。

2. 东南区（South-East） – Dandenong South / Braeside / Clayton 等

东南区是墨尔本最传统的工业基地，历史可追溯至二战后。Dandenong South作为重工业和制造业中心发展了数十年，曾聚集汽车制造（如通用Holden装配厂）、金属加工等大型工厂。近年来随着制造业外移，东南区也引入更多物流仓储功能，但仍保持了完善的工业基础设施。

Dandenong South拥有东连Monash高速、北接EastLink东部大道的便利交通，周边有大量工人居住区，劳动力充足。该区土地供应较为有限（工业用地开发已多年，绿地剩余不多），因此仓库物业的租金与售价较高，投资风险较低。

东南区以成熟稳定著称：空置率常年维持在低位（例如2024年东区空置率仅约1.3%，接近其10年平均的1.6%，租户多为长期经营的制造、仓储企业，区域基础设施完善。这使Dandenong South成为仓库投资的“蓝筹”区域，资产保值性强，现金流稳定。

3. 北区（North）– Epping / Thomastown / Campbellfield 等

墨尔本北部工业区包括老牌的Thomastown/Campbellfield和新兴的Epping。Thomastown在20世纪中叶随着城市扩张建立，是传统制造业聚集地，附近有早期的汽车厂、家电厂等。该区厂房相对老旧、面积中小型为主，但区位距离CBD适中（约15公里），紧邻M80环城高速和Hume Highway主干道，交通便利。

由于土地基本开发殆尽，Thomastown区域近年主要以改造升级现有厂房为主，租赁需求稳定，空置率较低，适合投资小型稳定收益的工业物业。

Epping是21世纪后迅速崛起的工业新城。2015年维州大型果蔬批发市场从城北Preston迁至Epping后，带动周边数百公顷土地开发为物流仓储用途。Epping工业园靠近Hume Freeway和计划中的外环高速 corridor，并享有新兴地区的人口和基础设施增长红利。目前Epping吸引了大型零售配送中心和物流企业入驻，发展潜力尚未完全释放。

北区总体上在2024年新增供应中占有重要份额；例如2024年第三季度墨尔本新完工工业物业中，有21%位于北区。投资者看好Epping等地未来的地价和租金上涨空间，不过短期内北区部分新建项目可能需要时间消化，使租金增长趋于平稳。

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