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1970年以来：悉尼与墨尔本房价差异分析
从历史数据看，悉尼和墨尔本作为澳大利亚两大最重要的城市，在房地产市场上长期保持领先地位，但其价格走势与结构性差异则呈现出不同的逻辑和节奏。1970年，悉尼独立住宅中位价为18,700澳元，比墨尔本高出46%；而到2024年，悉尼中位价为1,250,000澳元，墨尔本为870,000澳元，两者差距仍保持在35%左右（Stapledon, CoreLogic, 2024）。2025年4月份，悉尼的独立屋中位价比墨尔本高出57.8%。而在自1970年以来的55年中，二者的独立屋房价差异大部分分布在25%-45%之间。
悉尼与墨尔本各阶段房价差距比较
年份 | 悉尼中位价（AUD） | 墨尔本中位价（AUD） | 差额（AUD） | 百分比差距 |
1970 | 18,700 | 12,800 | 5,900 | 46% |
1975 | 32,000 | 22,000 | 10,000 | 45% |
1980 | 65,000 | 50,000 | 15,000 | 30% |
1985 | 95,000 | 73,000 | 22,000 | 30.1% |
1990 | 147,000 | 131,000 | 16,000 | 12.2% |
1995 | 170,000 | 155,000 | 15,000 | 9.7% |
2000 | 300,000 | 200,000 | 100,000 | 50% |
2005 | 470,000 | 320,000 | 150,000 | 46.8% |
2010 | 650,000 | 550,000 | 100,000 | 18.2% |
2015 | 900,000 | 650,000 | 250,000 | 38.5% |
2020 | 1,200,000 | 900,000 | 300,000 | 33.3% |
2024 | 1,250,000 | 870,000 | 380,000 | 43.7% |
差距形成的主要原因分析
地理与城市结构：悉尼城市地形以港湾、丘陵为主，可开发土地稀缺，天花板效应显著。而墨尔本地势平坦，城市规划采取放射状扩张模式。
国际资本偏好：悉尼更早吸引亚洲与欧洲的高净值人士购房，其“国际城市”品牌效应导致房价远高于其他城市。此外，悉尼拥有更多国际金融总部与大型跨国企业，对高端住宅需求长期旺盛。
产业结构差异：悉尼以金融、法律、创意产业为主，高薪职业集中，推动住房消费能力；墨尔本则教育与制造业占比较高，整体收入结构略低。
土地与密度政策：墨尔本自2000年代起实施“多中心城市”发展战略，Box Hill、Dandenong、Sunshine等地被定位为“都会型活动中心”，承担区域就业、服务和居住职能。同时，政府鼓励推进中等密度住宅开发，以分担市中心的住房需求和人口增长压力，推动城市更均衡和可持续地发展。
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