1970年以来的墨尔本房价变迁史

过去五十年，墨尔本房价经历了剧烈的波动与长期的上升趋势，受到宏观经济、利率、人口结构、信贷政策和城市扩张等多重因素影响。本文将按时间节点对墨尔本及澳洲房价演变进行梳理和分析，以启示未来。

1970年代：高通胀时期的房价起步

1970年代初，墨尔本独立屋中位价仅约12,800澳元（Stapledon, 2010），但在全球石油危机、国内工资上涨与货币政策宽松的背景下，到1975年房价已达32,900澳元（CoreLogic, 2024），名义涨幅超150%。

此阶段通胀率高达10–15%（ABS），RBA住房贷款利率也由1970年的5.88%升至1975年的10.38%。投资者将房地产视为对抗通胀的工具，推动房价迅速增长。

从社会文化角度看，1970年代澳大利亚的住房观念仍偏向“居者有其屋”，中产阶层普遍重视拥有独立住宅作为家庭稳定和资产保障的象征。此外，工会在该时期的强势推动了工资的快速增长，这在一定程度上增强了家庭购房能力。

另一方面，政府在70年代实施了较为宽松的城市扩张政策，郊区土地释放加快，例如墨尔本东南部、北部和西部的新兴住宅区迅速兴起。建筑审批数量显著增长，推动建筑业繁荣，同时也拉动了房价整体水平。

不过，名义涨幅并未完全转化为实质购买力上的增长。考虑到通胀因素，70年代的实际房价增幅远低于名义涨幅，一定程度上掩盖了家庭真实负担压力的上升。

总结来看，1970年代的房价上涨主要是由高通胀背景、货币宽松政策与社会财富保值需求共同驱动的结果。

1980年代：金融自由化与房价波动

1980年代是澳大利亚金融体系大幅自由化的时期。1983年，澳元实行浮动汇率制度，联邦政府取消对资本流动的诸多限制，促使金融机构加速扩张。1984年后，储蓄银行与商业银行的职能界限逐渐模糊，住房贷款产品更加丰富，竞争加剧，推动了信贷总量快速上升。

家庭借贷意愿与可得性同步上升，使得大量中产阶层首次进入住房市场或升级住房，房价在需求推动下不断攀升。墨尔本住宅中位价由1980年约50,000澳元升至1989年131,000澳元，几乎翻了两番（Stapledon, 2010）。与此同时，房地产被重新定义为家庭资产配置的重要组成部分，投资性购房在80年代后期有所增加。

城市层面上，政府推进新城开发计划，例如Berwick、Werribee、Craigieburn等区域进入快速扩张阶段。大量基础设施投资促进交通便利，进一步提升了远郊地带的吸引力。

1984至1989年间，墨尔本住宅价格上涨近98.8%，成为历史上五年期涨幅最高的阶段之一。

不过快速增长背后也埋藏风险。1988–1989年，房市出现非理性繁荣迹象，投资性购房热潮与高负债水平使市场出现泡沫化倾向。RBA为遏制通胀压力将利率升至17%，信贷成本剧烈上升，直接导致购房需求下降、市场成交量减少。1989年之后，墨尔本房价出现短期回调，为1990年代初的市场下行埋下伏笔。

1990年代：衰退后的低迷与复苏

1990年代初澳大利亚经济陷入深度衰退。1991年GDP负增长达-1.1%，失业率上升至11%，是自1930年代以来最严重的一次经济下滑。墨尔本住房市场受到显著冲击，房价自高点下跌约20%，独立住宅中位价一度低于100,000澳元。

市场的调整不仅体现在价格回落，也包括成交量锐减与住房贷款违约率的上升。家庭部门信心不足，导致自住型需求推迟，而开发商亦缩减项目开工数，整个市场进入低迷期。

1993年之后，随着RBA连续降息、联邦政府推出First Home Owner Grant试点政策，以及基础设施刺激项目的逐步实施，墨尔本经济逐渐恢复，房价也开始回升。至1996年，独立屋中位价反弹至115,000澳元左右，1999年进一步升至131,500澳元（Stapledon, 2010）。

该时期的重要特征之一是人口结构的变化。由于生育率下降、经济不确定性持续，首次置业者的年龄中位数不断推迟，住房拥有率从高点开始下滑。同时，大量亚洲投资者开始进入澳大利亚房地产市场，虽然尚未主导市场，但已在部分城区如Glen Waverley、Box Hill留下印记。

住房贷款利率在1990年代中后期逐步下降，从1991年高点的17%降至1999年的6.25%。房地产再次成为资产增值的工具，墨尔本市场逐步恢复元气，为下一个十年的爆发性增长打下基础。

2000年代：新世纪的黄金十年

2000–2010年间，墨尔本进入现代房地产史上的黄金十年。随着经济全球化深化、资源出口繁荣带动全国经济复苏，墨尔本迎来快速增长期。人口年均增长超过1.6%，大量新移民定居于墨尔本北部与西南部外环城区，为住房市场注入巨大需求。

从价格看，独立住宅中位价由2000年的约200,000澳元上涨至2010年的逾550,000澳元，年均涨幅超过9%。房价收入比从5.4倍逐步升至7倍（ABS, CoreLogic），凸显出住房可负担性压力的加剧。

信贷扩张成为关键推手。RBA在2001–2008年间保持现金利率在5–6.75%之间，信贷可得性充足，银行贷款审批宽松，加之房地产被视为财富积累工具，促成投资性购房者大量涌入市场。2003年和2007年间，房屋贷款余额年增幅曾超过12%。

政策层面，联邦政府于2000年引入Goods and Services Tax (GST)，对新建住房市场初期造成一定冲击；但在2008年全球金融危机期间，政府迅速反应，推出高达21,000澳元的First Home Owner Boost政策，叠加降息至3%，刺激首次置业者入市热潮。

城市结构也在这一时期发生重大变化。Docklands重建、Southbank高密度公寓开发兴起，标志着CBD边缘区域开始容纳大量非独立住宅人口。西南部的Point Cook、Wyndham Vale等新区成为低密度家庭买家的首选。土地释放速度与住宅建造审批数创历史新高。

总体而言，2000年代是墨尔本房地产由传统独立屋市场向“多核城市+多类型产品”转型的关键阶段，同时也是住房与财富日益绑定、社会阶层分化加剧的起点。

2010年代：超低利率时代的涨跌起伏

2010年代是墨尔本房地产市场在超低利率环境下经历剧烈上涨与调整的十年。在全球金融危机后复苏的背景下，澳大利亚联邦储备银行（RBA）从2011年起连续降息，从4.75%逐步下调至2020年的0.1%，这一政策极大地降低了按揭贷款成本，推动了购房与投资需求。

墨尔本房价中位数在2010年代前半段显著上扬，2010年至2017年间独立住宅价格从55万上涨至87.5万澳元（CoreLogic, 2023），年均涨幅超过6%。该阶段住房投资者活动非常活跃，贷款中投资性贷款比例一度突破40%。

人口结构变化进一步增强了需求端压力。墨尔本在2010年代吸引了大量海外移民，尤其是留学生家庭和技术移民，他们多集中于CBD及其周边区域，如Carlton、Southbank与Docklands，推动了公寓市场的快速膨胀。与此同时，城市边缘地带如Wyndham、Melton、Whittlesea也因低地价与基础设施升级吸引了大批首次置业者。

但过热的市场也带来了住房可负担性问题。墨尔本房价收入比在2017年达到峰值8.7倍。政府开始出手干预，APRA自2014年起引入更严格的贷款审核政策，包括限制投资贷款增速和引入服务能力测试。这些宏观审慎政策对投资者需求造成打压，导致房价在2018–2019年出现短期回调，尤其是高杠杆买家开始退出市场。

此外，2017–2019年期间，针对海外买家的附加印花税和空置税政策相继推出，影响了公寓市场的吸引力，尤其在CBD地带的空置率一度攀升。

然而，进入2020年初，由于COVID-19疫情冲击，RBA迅速降息至0.1%，并启动量化宽松计划。政府随后于2020年6月推出名为“HomeBuilder”的一次性刺激计划，为符合条件的业主提供高达25,000澳元的补贴。该政策叠加大量财政支出，形成政策组合拳，房市在年中迅速反弹，结束2019年的低迷。

整体而言，2010年代的墨尔本房市表现出强劲但不稳定的趋势：一方面受低利率、人口增长和国际资本推动；另一方面又受制于监管政策、信贷限制和住房可负担性问题。至2020年利率仅剩0.1%，推动资产价格持续上涨。

2020年代至今：疫情冲击与快速反弹

2020年，COVID-19疫情爆发对全球经济与金融市场造成重大冲击，澳大利亚房市一度出现短暂回落。墨尔本作为疫情封锁时间最长的城市之一，经历了2020年第二季度房价下跌近3%的短期调整。然而，澳洲联储迅速行动，将现金利率下调至0.1%，并启动前所未有的量化宽松政策，向市场注入流动性。

政府随后于2020年6月推出名为“HomeBuilder”的一次性刺激计划，为符合条件的购房者提供最高25,000澳元的建房或翻新补贴，叠加首次置业者担保计划、印花税减免等多项扶持措施，引发强劲需求反弹。墨尔本房价从2020年下半年起持续上涨，到2021年独立屋中位价突破90万澳元，为历史最高水平。

区域分化在2021至2022年期间尤为显著。Toorak、Brighton、Camberwell等高端住宅市场受益于高净值家庭资金回流，年涨幅一度超过15%；而中环城区如Box Hill、Glen Waverley凭借优质教育资源与完善生活配套，持续吸引移民家庭，亦录得双位数增长。相较之下，CBD内环公寓市场受制于国际留学生缺失与短租市场萎缩，陷入滞涨，2021年空置率一度升至10%以上。

自2022年起，通胀压力加剧，澳储行（RBA）自5月起连续加息，将现金利率于2023年底提升至4.35%，创下20年来新高。高利率环境迅速抑制市场热度，墨尔本房价整体出现回调。与此同时，租赁市场趋于紧张，租金年涨幅超过15%，空置率降至历史低点（CoreLogic, 2023）。房东在贷款成本上升与租金上涨的背景下重新评估投资回报与持有策略，推动部分投资者调整资产配置或重新布局。

截至2024年，新房开工量因开发融资困难与建筑成本上升而大幅缩减，预计将对中期供应造成压力，为未来3–5年房价提供结构性支撑。

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