一个房子是如何被加上文物保护（HO）的？

 对于大多数被列入文物保护（Heritage Overlay, 简称 HO ）的房子而言，由于较高的维修保养成本，且土地开发潜力严重受限，文物保护对房产的资本增值的影响是偏负面的。基于这一原因，不少买家对于被列入文物保护的房子持保留态度。

要有效避免房子在持有期间被加上文物保护，首先要了解——一个房子可能有哪些途径被加上文物保护。一般有五种途径：

1. 市政厅主动发起的系统性遗产研究（Council-initiated heritage studies）

• 来源：由市政厅聘请独立遗产顾问，对特定区域（如一个街区、某类建筑、历史时期）进行全面遗产审查。 

2. 社区提名（Community Nominations）

• 来源：任何个人或组织，包括非本地居民或“外部观察者”，均可向市政厅提名某处建筑。 

 3. 开发审批过程中的文化遗产评估（Planning Application-triggered assessments）

• 来源：当业主向市政厅申请拆除或重大改建建筑时，市政厅在审批过程中认为该建筑可能有文化价值，会临时发起评估。 

4. 州政府或州文化遗产名录建议（State Register Referrals）

• 来源：维州遗产委员会（Heritage      Council of Victoria）或文化遗产署（Heritage      Victoria）可提议某处列入维州遗产名录（Victorian      Heritage Register），并要求市政层面配套设定HO。

 5. 历史学会、环保团体或行业专家的专业提名

• 来源：如National      Trust of Australia（澳洲国家信托组织）、历史建筑保护团体、大学研究人员等专业机构。 

当然，每个市政厅会有不同的途径和程序。了解这些程序，最大可能地避免自己的房子被加上HO，是一件十分重要的事情。

房子在持有期间被加上文物保护，毫无疑问是因为房子具有独特风格、文化特征和历史价值。

加上文物保护的时点，有的没有特别的事件触发，只是有人或者机构或者社区提议，有的则是在申请推倒重建或分割开发的时候，“被动触发”了紧急保护条件，被紧急加上HO。

如何避免这种情况呢?

一是在购买前要做好详尽的尽职调查，不打无准备之仗。

二是如果你打算推倒重建或分割开发，最好避开具有独特风格和文化特征的房子，既是它当时没有被列入文物保护也要尽量避开，以免在开发过程中带来不必要的麻烦。

我们是JL房产买家服务机构——REIV（维州房地产协会）、REBAA（澳洲买家中介协会）、PIPA（澳洲房产专业人士协会）会员，PIPA年度最佳房产投资规划师（Winner）、PIPA年度最佳买家中介（Winner）、REIV年度最佳房产评估师（Winner）、REIV年度买家中介提名奖（连续3年）、REB年度新星提名奖（连续2年）、PIPA年度最佳中型企业奖（Winner）、REB年度买家中介机构提名奖获得者，只为买家服务，只专注墨尔本市场，用科学严谨的态度为您解决买房难题。欢迎联系我们。

微信ID：JLbuyers

电话：0419 748 826

信箱：info@JLbuyersagent.com.au