过去20年澳洲资产表现回顾：谁在领跑？

近日，是由澳大利亚房地产协会（API）首次发布了《2025年澳大利亚房地产评估洞察报告》（Valuation Insights Report 2025），系统分析了澳洲长期房地产资产的表现，涵盖了全国各州20年来住宅、商业、工业及农业用地四大类不动产的价格变动趋势。摘要如下：

一、四大类资产20年总体回报对比

报告明确指出，从2005年至2024年（农业为2004–2023年），澳大利亚房地产主要资产类别的价格涨幅如下：

• 农业用地：+256%，为表现最佳资产类型

• 工业地产：+164%，受疫情及电商驱动

• 住宅地产：+154%，尽管波动，但长期向好

• 商业地产：+143%，唯一一个未达到两倍通胀涨幅的资产类别

• 同期通胀率（CPI）：+66.8%

这意味着，除了商业办公物业，其余三类资产均显著跑赢通胀，并带来了长期正向回报。对于机构投资者如养老金基金、信托基金等，房地产依然是优质资产配置选项之一。

过去20年，表现最好的非农业用地资产前十名如下图所示：

过去20年，表现最好的农业用地资产前十名如下图所示： 

二、墨尔本市场表现解析

1. 墨尔本住宅市场：稳定但非领涨

墨尔本独立屋在20年间上涨169%，与布里斯班（169.4%）基本持平，略低于阿德莱德（175%）与霍巴特（172%）。单位房方面，墨尔本上涨109%，虽优于悉尼（97.8%）与布里斯班（105.3%），但远逊于霍巴特（133%）与阿德莱德（128.9%）。

尽管墨尔本拥有全澳最多的新移民和最大的城市扩张区域，其住宅价格表现仍逊于部分二线城市，反映出供应增加、土地释放与规划审批时间过长等因素的抑制作用。

报告指出，墨尔本住宅市场长期仍具投资价值，但政策瓶颈（如土地释放慢、审批流程复杂）是影响房价持续上涨的关键因素。

2. 墨尔本商业办公：估值承压、空置率高

受疫情后远程办公趋势影响，墨尔本CBD办公楼自2022年高点以来估值平均下跌超过20%。截至2024年9月，墨尔本A等级办公楼涨幅仅32.4%，几乎与同期通胀持平。

此外，2024年7月起维州实施新的商业与工业物业税（CIPT），加征未改良地值的1%税额，这一政策在多数租约中无法转嫁至租户，导致投资回报进一步下降。

3. 墨尔本工业地产：逆势崛起

墨尔本工业仓储类资产自2005年至2024年增长159.2%，疫情期间表现尤为亮眼。其中市区边缘及交通枢纽附近的“最后一公里”配送仓库尤受青睐。

此外，数据中心与医药冷链设施需求迅猛增长，进一步带动工业地价上涨。Colliers预计未来每年将需新增330万平方米工业空间以满足人口与电商增长带来的需求，而维州工业用地的稀缺已成为价格继续上涨的催化剂之一。

三、全国主要趋势总结

1. 中小城市房地产表现优于一线城市

过去20年，阿德莱德、霍巴特等小城市住宅价格增幅超越悉尼与墨尔本，标志着一线城市的“光环效应”开始减弱。区域层面，昆州在近10年中占据全国房价涨幅前十榜单的7个席位，特别是Gold Coast、Sunshine Coast、Maroochy与Noosa hinterland。

这反映出“海变”“树变”趋势和疫情期间人们对生活质量的重新评估，驱动人口流向更宜居、密度更低的地区。

2. 商业办公类资产受远程办公冲击显著

报告指出，自2015年以来，全国商业办公楼价格上涨35.5%，略高于同期通胀28.8%。但各城市分化明显：

• 墨尔本：+32.4%，低迷、空置率高

• 悉尼：+71.5%，逐步恢复

• 布里斯班：+32.8%，表现稳定

• 珀斯/阿德莱德：明显落后

此外，未来ESG（环境、社会与治理）政策将重塑办公楼投资逻辑，高星级NABERS评级、可再生能源、绿色设备将成为新投资重点。

3. 工业地产：电商与人口推动长期增长

工业仓储类资产是疫情最大赢家，悉尼工业用地在20年中上涨260.7%，为非农业资产涨幅冠军。墨尔本工业用地也录得159%的涨幅。全国范围内，工业资产被广泛看好：

• 增长驱动力：电商、AI、冷链物流、人口增长

• 土地稀缺性：适配大型仓库与物流设施的地块有限

• ESG转型：数据中心、电动车充电站等新需求推高城市内工业土地价值

工业地产已从过去的“灰姑娘”资产转变为资本追捧的新热点。

4. 房地产增值总体优于股市

回顾更长周期的数据，澳洲房地产更显其长期财富增值的优势。报告指出，自1975年以来，悉尼独立屋房价上涨高达3802%，布里斯班也达到了3478%，墨尔本增长2905%。相比之下，同期澳大利亚股市的代表性指数——All Ordinaries Index（全普通股指数）在不计分红的情况下上涨了3120%。也就是说，长期持有住宅类不动产的收益不仅能跑赢通胀，也能超越传统认为回报更高的股市投资。

尤其值得注意的是，住宅资产的稳定性、抗波动能力与实物属性，使其在金融市场剧烈波动时，成为许多家庭和机构资产配置中重要的“避风港”。若叠加租金回报与税务优势（例如负扣税政策），房地产的整体回报率将更具吸引力。

因此，对于注重资本保值增值与稳定现金流的投资者而言，房地产依然是优于多数金融资产的长期选择。

（数据及图表来源于API报告，版权属原作者所有）

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