澳洲买房建筑面积包括车库吗？

在澳洲买房，你看到的建筑面积的数据包括车库面积吗？这是一些买家朋友问到的问题。

一般情况下，CoreLogic （包括 RP Data Pro App 或 PDF Property Report 里）在“Building Area／Floor Area”一栏给出的数字，指的是可居住的室内面积（Finished Living Area），并不把车库算进去。

这种做法也和澳大利亚多数规划文件的面积计算原则保持一致，把车位或车库面积属于“应当扣除的面积”，不计入住宅的总 Gross Floor Area。

为什么 不计入车库面积？

1. 保持可比性
   CoreLogic 用这项面积来训练自动估价（AVM）模型。把不属居住用途的车库剔除后，不同物业之间的“每平方米价值”才能具有可比性。

2. 数据来源限制
   CoreLogic 的建筑数据多半来自州政府房产档案、估价记录及历史      DA/BA 图纸。这些记录通常只登记“居住面积”，而把附属车库、露台、阳台等列为单独构件。

3. 与行业度量一致
   银行、保险及规划部门评估住宅价值或容积率时，基本都引用排除车库的“室内可居住面积”。

但也可能出现的例外。

在看房的时候，有时候在卖方中介上传的营销平面图在角落列出 “TOTAL = 250 m² (incl. garage & alfresco)” 这一类注释，CoreLogic 可能会同时抓取该图片和文字，但它在“Building Area”字段里仍优先写入“居住面积”。因此偶尔会看到报告正文与平面图数字不一致。

此外，对于维州旧式连排/仓改住宅，早期 Title 文件里常把连排住宅的后巷车库计作主建筑一部分，个别早年录入的楼面数据就可能含车库。这类记录在后来如果无人去勘测修正，就会沿用旧值。

最后，Under Roof / Total Area 则可能包含车库、露台、门廊。

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