10月全国房价加速上涨，但接下来呢？

根据Cotality数据，澳大利亚全国住宅价值在2025年10月份上升 1.1%，创下自2023年6月以来的最快月度涨幅，使全国年增速达到 6.1%。这标志着自2月降息后，全国房价加速上涨，市场信心与需求双双回暖。

全国总体趋势

自2025年2月的首次降息以来，全国房价呈持续升势。首府城市房价平均上涨 1.1%，地区市场上涨 1.0%，几乎所有州府城市与地区都录得正增长。

• 珀斯（Perth） 涨幅最高，月升 1.9%，年涨 9.4%；

• 布里斯班（Brisbane） 紧随其后，月升 1.8%，年涨 10.8%；

• 悉尼（Sydney） 月升 0.7%，年涨 4.0%；

• 墨尔本（Melbourne） 月升 0.9%，年涨 3.3%

全国中位住宅价达到 $872,538，首府城市中位价 $959,526。全国住宅总回报率达 9.8%，而租金收益率维持在 3.6%。

Cotality 指出，房价上升的主因是 需求远超供给。截至10月26日，挂牌房源比五年平均水平低 18%，而成交量高出 3.1%。这令市场在春季明显偏向卖方，拍卖清空率保持在 高60%至低70% 的区间。

高端市场增长滞后

10月1日实施的 5%首付担保计划（Deposit Guarantee Scheme） 进一步推升了中低价市场的需求。Cotality月度数据显示：

• 中等价位房源上涨 1.4%；

• 低价位上涨 1.2%；

• 高价位仅上涨 0.7%。

Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示：

“几乎在所有首府城市，高价房市场的增长速度都是最低的。低价房市场的强劲需求，很可能是由于贷款偿付能力受限、投资者活跃度持续高企，以及首置买家借助扩大的首付担保计划积极入市等多重因素共同推动的结果。”

墨尔本市场表现

墨尔本房价在10月上涨 0.9%，季度涨幅 1.6%，年增 3.3%，中位住宅价达到 $818,975。自2月降息以来，累计上涨 4.2%。
虽然墨尔本整体涨幅低于布里斯班与珀斯，但仍显示出稳定回升的态势，且月度涨幅已经快于悉尼（0.7%）。

• 独立屋 年涨 4.0%，中位价 $973,994；

• 公寓（Units） 年涨 1.5%，中位价 $636,605；

• 总回报率 6.8%，租金收益率 3.6%。

在大墨尔本各区中：

• Frankston（Mornington  Peninsula） 涨幅领先，年升 11.7%；

• Brimbank 与 Tullamarine–Broadmeadows 分别上涨 8.8%      与 8.0%；

• Knox 与 Dandenong 均上涨 7.1%；

• 市区及内南区如 Kingston、Monash 仍保持稳健增长，涨幅在 5–6% 之间

供需与政策环境

Cotality 指出，澳洲房市仍处于 供给不足、需求旺盛 的格局。住宅开工量比十年平均低 9.5%，竣工量低 15.6%，建筑成本在五年内上涨 31%。

虽然降息提升了家庭借贷能力（中位收入家庭借贷力提升约 $51,000），但首府城市房价自2月以来已上涨近 $54,000，基本抵消了降息带来的好处。

银行经济学家普遍认为，利率下调周期可能已到尾声。若投资信贷继续扩张，监管机构可能收紧贷款标准。投资者目前占房贷需求的 38%，若收紧信贷，将对市场热度形成压力。

(数据来源：Cotality)

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