墨尔本Chapel Street：商业地产起伏录

Chapel Street贯穿South Yarra、Prahran和Windsor，是墨尔本最具活力的零售街区之一，一直以时尚精品店，丰富的餐饮和娱乐选择而闻名，是本地人和游客的热门目的地，更是一处承载着丰富历史的文化地标。

起源与早期发展（19世纪中叶至20世纪初）

Chapel Street的名字源自于19世纪50年代在Prahran地区建立的一座独立教堂（Independent Chapel）。最初，这条街道被称为Fitzroy Road。随着墨尔本城市的发展，Chapel Street逐渐成为连接南北的重要通道。19世纪50年代，随着墨尔本人口的增长，Chapel Street沿线开始出现各类商铺，包括面包店、肉铺、铁匠铺等，逐渐形成了一个繁荣的商业区。1857年，连接Chapel Street和Church Street的桥梁建成，进一步促进了该地区的商业发展。

1888年，墨尔本的有轨电车系统延伸至Chapel Street，极大地方便了人们的出行，吸引了更多的商家和顾客。到20世纪初，Chapel Street已经成为墨尔本最重要的零售街道之一，拥有多家大型百货公司和商场。

繁荣与挑战（20世纪中叶）

20世纪中叶，Chapel Street继续繁荣发展。然而，随着汽车的普及和郊区大型购物中心的兴起，如Chadstone Shopping Centre，Chapel Street面临着激烈的竞争。一些老牌商店逐渐关闭，街道的商业活力有所下降。

尽管如此，Chapel Street仍保留了一些重要的商业和文化设施，如Prahran Market和Pran Central等，继续吸引着本地居民和游客。

转型与复兴（20世纪70年代至21世纪初）

20世纪70年代，Chapel Street开始经历一系列的转型。1979年，原本的果酱工厂（Jam Factory）被改建为购物和娱乐中心，成为该地区的重要地标。这一时期，Chapel Street吸引了大量的设计师品牌和时尚店铺，逐渐成为墨尔本的时尚中心。

1990年代，随着咖啡文化的兴起，Chapel Street涌现出众多特色咖啡馆和餐厅，进一步增强了其吸引力。同时，艺术和文化活动也在此蓬勃发展，使Chapel Street成为一个多元化的文化社区。

文化复兴与未来展望（21世纪至今）

进入21世纪，Chapel Street继续保持其活力和吸引力。然而，近年来也面临一些挑战，如高昂的租金、商业竞争加剧等。为应对这些问题，地方政府和社区积极推动街区的更新和发展。

2025年，备受瞩目的Jam Factory重建项目正式启动，计划将其打造成一个集高端住宅、办公、零售和娱乐于一体的综合性开发项目，预计投资达27.5亿澳元。这一项目的实施，标志着Chapel Street将迎来新一轮的发展机遇，将极大提升Chapel Street的区域吸引力和商业活力，为其未来复苏注入强劲动力。 

此外，Stonnington市政府也在积极制定Chapel Street的总体规划，旨在将其打造为一个充满活力、创意和独特文化氛围的社区。通过改善公共空间、提升交通便利性和支持本地企业，Chapel Street有望在未来继续繁荣发展。

商铺租金及资产价格变化

作为墨尔本商业地产的重要代表，Chapel Street沿线的租金水平呈现明显的区域分化。其中，核心时尚区（Commercial Road至Toorak Road）最为抢眼，是众多国际与本地时尚品牌的聚集地，也是人流最密集、消费力最强的路段。

过去十年间，墨尔本的主要商业街空置率经历显著波动。2010年代初，商业街的平均空置率维持在7%–8%之间；但自2015年起，受消费者支出疲软、市中心高端零售崛起以及电商兴起等多重因素影响，空置率开始上升。至2018年，墨尔本主要商业街的平均空置率升至约8.6%，创下2007年以来新高。 

2019年Chapel Street的部分路段的空置率飙升至15.6%；至2020年疫情最严重阶段，部分地段空置率更是触及20.4%。不过，近年来随着经济复苏及住宅人口增加，Chapel Street开始显现复苏迹象。截至2025年第一季度，South Yarra段的空置率已降至9%。

租金收益率方面，相比于2021年的低点，截止2025年初，位于带有大型零售物业的优质购物街的商铺的整体收益率已由2019年的3.5%，上升至4%～4.5%，但还有一些位于顶级地段的商业资产，部分收益率在3%以下。 

伴随着租金的起伏变化，Chapel Street商业物业的价格也经历了较大起伏。一处位于核心区的零售物业，在2009年的交易价格是350万元，但在2022年的交易价格为170万元，在15年的时间里价格下降超过一半。而我们今年为客户的购入价格仅为156.5万，收益率为4.5%。

对比住宅市场，2009年，Toorak 的独立屋中位价为240万元，目前接近500万元。不同的资产类别在不同的买入时点，会产生迥异的财富效应。

结语

Chapel Street作为墨尔本最具代表性的商业街之一，其发展历程反映了城市的变迁和社会的演进。其商业地产的起伏，是地产周期和商业周期相互叠加的一个缩影。买入无人问津处，卖在人声鼎沸时。随着新一轮的开发和规划的推进，Chapel Street有望在未来继续焕发新的活力。

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