人口下降会导致房价下跌吗？——一个社区的变迁

在买房的过程中我们发现，在一些较为成熟的社区，虽然近年来人口持续减少，但并没有影响房价的上涨。

对于这些成熟的社区而言，人口下降可能主要是因为进入了老龄化时期，子女成年后从家里搬了出去，但老人还住在这里。加之分割开发较少，导致新的人口难以流入，致使人口总数下降。

比如，Croydon Hills的人口从2006年的5399人一路下降，到2021年为4,839人。从人口的年龄结构看，从2001年以来，Croydon Hills14岁以下的人口占比2001为27.4%，2006年为25.4%，2011年为21.4%，2016年为19.3%，2021年为18.1%，年轻人口逐步减少。在这一过程中，Croydon Hills 很少有分割开发活动，目前仍有99.9%的住房为House。

在人口略有下降的背景下，Croydon hills的房价中位价从2014年的$65.8万, 上升到目前的$118万，增长了79.3%。

对于一个成熟社区而言，“有多少人流入”并不是房价的决定性因素，因为这受到房屋供给的影响，“有多少人想流入”才是影响房价的关键。(新开发区域除外)

一般而言，一个郊区会经历新建和开发期、成熟期、老龄化期、再开发和更新期等四个阶段。老龄化期的持续时间在不同郊区可能有所不同，10至30年不等，具体取决于以下几个因素：

(1) 原始住户的年龄：如果该郊区的原住户多为同一时期搬入的婴儿潮一代，随着他们变老并逐步搬离或退休，老龄化期会随之展开，持续多年。

(2) 房屋的再次流转：当老一代住户离开或去世后，房屋被出售，新的年轻家庭搬入，这个更新的过程会标志着老龄化期的结束，郊区会逐步进入更新期。

(3) 城市发展规划：有些郊区通过城市再开发或更新项目缩短老龄化期，吸引年轻家庭重新进入社区。基础设施的改善和社区资源的更新也可能加速这一过程。

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